Wohnungseigentum

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist die Wohnform für Familien, Singles oder Personen, die kein eigenes Haus haben möchten, weil es das Budget übersteigt oder mit zu viel Arbeitsaufwand verbunden ist.
Als Alternative zu Mietwohnungen sind Eigentumswohnungen preiswerter als ein eigenes Haus mit eigenem Grundstück.

Die Verantwortung für das Gebäude, Heizung, Wasser, Reparaturen u.a. wird von der Gemeinschaft getragen, die Betriebskosten werden auf die Wohnungseigentümer verteilt.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gibt aber nicht nur Rechte, sondern auch viele Pflichten. In der Teilungsgenehmigung stehen die Grundsätze für das Gebäude, die allgemeinen Regelungen ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), der Käufer erwirbt Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte und Anteile am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum sind zum Beispiel die Innentüren, die Bodenbeläge, die Badezimmereinrichtungen.
Sondernutzungsrechte gibt es z.B. an Terrassenflächen oder Stellplätzen.
Alles, was nicht zulässigerweise als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum und grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum, was man nicht ohne Beeinträchtigung des Gebäudes entfernen kann, also z.B. Fenster oder Balkone.
Außerdem gibt es eventuell noch Teileigentum, z.B. für gewerblich genutzte Einheiten.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestimmt die Zuordnung der Flächen zu den Eigentumsanteilen: die einzelnen Einheiten sind in gesonderten Grundbuchblättern erfasst.

Das Bestimmungsrecht über das Gemeinschaftseigentum liegt immer bei der Gemeinschaft, die in den Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümer die Probleme des Gemeinschaftseigentums regeln.
Die Abstimmung in diesen Eigentümerversammlungen erfolgt von Gesetzes wegen nach Köpfen. Soll stattdessen nach Anteilen abgestimmt werden, muss dies in der Teilungserklärung gesondert vereinbart sein.
Die Abstimmung unterliegt dem Mehrheitsprinzip, so sind für Modernisierungen z.B. doppelt qualifizierte Mehrheiten erforderlich, Veränderungen des Gemeinschaftseigentums dürfen nur einstimmig beschlossen werden.
Die Beschlüsse ergänzen oder ersetzen jeweils die Bestimmungen aus der Teilungserklärung und müssen in einer Beschlusssammlung dokumentiert werden.

Die Regelungen des Wohnungseigentums sind sehr komplex, daher ist anwaltlicher Rat für das Verständnis und die Vermeidung oder Lösung von Streitigkeiten hilfreich und stellt eine sinnvolle Investition in die Zukunft und den gleichzeitigen Schutz der eigenen Ansprüche innerhalb der Eigentümerschaft dar.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Bei einem Neuerwerb von Eigentumswohnungen freut man sich über die neue Wohnung und oft fühlen sich die Erwerber irrtümlich wie unabhängige Hauseigentümer.
Anders als bei einem eigenen Haus gibt es bei Wohnungseigentum aber in aller Regel sehr viele Dinge zu beachten und zu wissen, die im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt sind oder geregelt werden und nicht jedem Erwerber ist das Wohnungseigentumsrecht so richtig bekannt.

Es gibt die unterschiedlichsten Eigentümergemeinschaften: jahrzehnte alte Gebäude können in wenige oder eine Vielzahl von Einheiten aufgeteilt sein oder neu aufgeteilt werden und beim Kauf von Wohnungseinheiten von einem Bauträger kennen sich die Erwerber in aller Regel noch nicht und je nach der Größe des Objektes können hierbei hunderte Eigentümer neu zusammentreffen.

Vor allem bei Neubauten können je nach Qualität der Bebauung, Zuverlässigkeit und Termintreue des Bauträgers aber häufig schon früh allerlei Probleme auftreten: manche Erwerber wollen unabhängig von Baumängeln einfach ihre neue Wohnung genießen, andere haben ihre Finanzierung knapp kalkuliert, wieder andere haben Pech und es gibt z.B. Wasserschäden vor dem Einzug oder endlos verschobene Einzugstermine.

Meistens bilden sich bei den ersten Eigentümerversammlungen relativ schnell Gruppen von Erwerbern mit gleichen oder ähnlichen Interessen. Diejenigen Erwerber, die Baumängel wahrnehmen, werden entweder als Sachwalter der Gemeinschaftsinteressen oder als Unruhestifter angesehen.
Eigentlich müsste die Hausverwaltung diese Probleme personenneutral regeln aber die erste Verwaltung einer Neubaumaßnahme wird oft bereits in der Teilungserklärung vom Bauträger eingesetzt und daraus ergibt sich nicht unbedingt eine echte Wahrnehmung der Eigentümerinteressen.
Ganz schwierig ist die Situation für Erwerber, wenn zum Beispiel Sondereigentumsrechte nicht mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Kaufverträgen oder der Baugenehmigung übereinstimmen und auch Sonderwünsche oder Eigenausführung durch Erwerber können Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft hervorrufen.
Immer wieder gibt es auch Probleme mit anderen Eigentümern, die Gemeinschaftseigentum ohne Erlaubnis verändern oder ihr Sondereigentum entgegen der Teilungserklärung nutzen: so steht plötzlich eine Überdachung auf einer Terrasse oder in einer Wohnung wird ein Beruf ausgeübt, zum Beispiel als Tagesmutter.
Ein erfahrener Verwalter kann diese Probleme manchmal lösen. oftmals wäre es aber ratsam die Kenntnisse und Hilfe eines Fachanwalts in Anspruch zu nehmen, damit man seine Rechte durchsetzen kann und nicht durch Mehrheiten gegängelt wird.

Ein solches Beispiel wäre die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Manche Bauträger bestellen auf eigene Kosten einen Sachverständigen, der die Abnahme für alle Einheiten vornehmen soll und Erwerber unterliegen dabei dem Irrtum zu glauben, dass dieser Sachverständige immer im Sinne der Erwerber prüft - das ist nicht zwingend gewährleistet.
Jeder einzelne Erwerber hat das Recht auf selbstbestimmte Abnahme - nutzen Sie dieses Recht und nehmen Sie im besten Fall auch anwaltliche Hilfe bei der Abnahme in Anspruch, um das neu erworbene Wohnungseigentum vom Bauträger abzunehmen.

Bei lange bestehenden Eigentümergemeinschaften haben sich über die Zeit oft Entwicklungen ergeben, die durch die Teilungserklärung nicht abgedeckt sind: so nutzt ein Eigentümer beispielsweise den Keller eines anderen oder manche Eigentümer bauen ohne entsprechende Genehmigung das Dach für sich aus und baurechtliche Genehmigungen liegen dazu oft überhaupt nicht vor, obwohl Ausbauten einen erhöhten Brandschutz erforderlich machen können.
Auch viele Teilungserklärungen sind nicht richtig abgefasst und es ist im Nachhinein manchmal schwierig solche Eigenmächtigkeit dann wieder rückgängig zu machen.
Bei solchen und ähnlichen Entwicklungen hilft es dem einzelnen Wohnungseigentümer langfristig nicht, diese Eigenmächtigkeiten aus Friedfertigkeit hinzunehmen, denn spätestens bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung müssen solche Abweichungen geklärt sein.
Die Einschaltung erfahrener Fachanwälte hilft, auch künftige Probleme zu vermeiden und langfristig ohne Sorgen in der Gemeinschaft zu wohnen.

Sie möchten sich gerne näher zum Thema Wohnungseigentum erkundigen oder benötigen anwaltliche Hilfe in Sachen Wohnungseigentum?

Als Fachanwaltskanzlei mit langer Erfahrung im Bereich Wohnungseigentum vertreten wir Ihre Interessen.

Rechtsanwältin Pohle-Kunz ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und berät sie gerne ausführlicher.

Wir unterstützen und vertreten Sie außergerichtlich und gerichtlich.