Wissenswertes

Doppelhaushälften

Kaum ein Begriff wird öfters missverstanden als Doppelhaushälfte, dem siamesischen Zwilling bei Gebäuden. Prinzipiell ist zu klären, ob zwei getrennte Flurstücke bebaut sind, oder ein gemeinsames Flurstück. Wenn zwei Grundstücke nebeneinander bebaut sind, ist dies juristisch Grenzbebauung. Wenn ein gemeinsames Grundstück besteht, kann bei mehr als einem Eigentümer nur Wohnungseigentum mit entsprechender Teilungserklärung vorliegen. Dabei kommt es nicht auf den optischen Eindruck des Gesamtgebäudes an. Es mag so aussehen wie zwei nebeneinander gebaute Häuser. Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetzes muss nicht zwingend horizontal erfolgen, sondern ist auch vertikal möglich. Logischerweise setzt sich die Doppelhausproblematik entsprechend bei Reihenhäusern fort.

Ein Doppelhaus wird oft auf einem ungeteilten Grundstück errichtet. Der Erbauer teilt später das Grundstück in zwei Hälften. In einigen Bundesländern ist dies genehmigungspflichtig. Soweit keine Genehmigung erforderlich ist, dürfen dadurch auch keine baurechtswidrigen Zustände entstehen. Wenn zum Beispiel Bauabstände vorgeschrieben sind, kann man dies nicht einfach durch die Aufteilung eines Gebäudes in zwei Doppelhaushälften umgehen. Die Grundstücksteile wären dann baurechtswidrigen bebaut. Ob eine Behörde im Nachhinein genehmigen würde, ist offen bzw. unwahrscheinlich.

Ebenso müssen die bautechnischen Voraussetzungen eingehalten werden. Wenn die Doppelhaushälften als nebeneinanderstehende Einzelgebäude gelten sollen, muss jedes Gebäude eine eigene Giebelwand als Brandwand haben. Das Dach muss an der Grundstücksgrenze brandtechnisch abgetrennt sein. Wenn nur eine Wand als Giebelwand existiert und diese durch die Grundstücksgrenze durchschnitten wird, entsteht eine Kommunmauer im Bruchteilseigentum. Wenn die Grenze nicht durch diese Kommunmauer läuft, besteht eventuell ein Anbau ohne eigene Giebelwand. Beides ist rechtlich hoch problematisch. Wenn die Doppelhaushälften auf einer durchgehenden Bodenplatte errichtet wurden, kann es Abdichtungsprobleme geben. Auch die Regenwasserableitung muss getrennt erfolgen.

Doppelhaushälften werden auch nicht zwingend gleichzeitig errichtet. Der 1. Bauherr hat dann das Problem der Giebeldämmung und des Dachüberstandes. Der 2. Bauherr hat Schwierigkeiten mit der Abdichtung seiner Kelleraußenwand. Der 1. Bauherr gibt die Höhenlinien, die Giebelfläche und das optische Erscheinungsbild für die Gesamtbebauung vor.

Zur Einschätzung einer Doppelhaushälfte ist also eine Vielzahl rechtlicher und technischer Gesichtspunkte zu beachten. Um langfristig Freude an Ihrer Doppelhaushälfte zu haben und um Kosten für Folgeschäden zu vermeiden, sollten Sie die Gesamtbaumaßnahme fachjuristisch abklären lassen.

Zum Wegerecht und Überfahrtsrecht

Viele Grundstücke liegen nicht direkt an einer Straße, sondern sind von der Straße durch ein weiteres Grundstück getrennt. Manchmal sind der Zugang und die Überfahrt geregelt und im Grundbuch eingetragen. Manchmal gibt es auch andere Rechte. In vielen Fällen gibt es weder eine Absprache noch eine schriftliche Regelung für diese Hinterliegergrundstücke. Bislang meinten viele Grundstückseigentümer in dieser Situation, dass sie sich auf Gewohnheitsrecht berufen könnten, weil sie seit Jahren oder Jahrzehnten über die Vorderliegergrundstücke gegangen oder gefahren sind. Spätestens bei Neubauplänen, Eigentümerwechseln oder wegen anderen Unstimmigkeiten entsteht Streit über diese Situation. Für den Eigentümer des Vorderliegergrundstücks besteht schließlich eine Beeinträchtigung. Er kann sein Grundstück nicht komplett ausnutzen. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 155/18 eine Entscheidung zu dieser Situation ohne Grundbucheintrag gefällt. Bislang liegt dazu nur die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vor. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht aufgrund jahrzehntelanger Duldung durch den Nachbarn gibt. Dem Hinterlieger bleiben nur Ansprüche aus dem Notwegrecht des § 917 BGB. Dieses Notwegrecht ist jedoch an viele Voraussetzungen geknüpft. Das Recht besteht für den eingetragenen Eigentümer. Mieter und Pächter haben keinen eigenen Rechtsanspruch. Es gibt auch kein Recht auf Überfahren, sondern nur ein Recht, das andere Grundstück zu Fuß zu überqueren. Es ist auch an eine Zahlung, die sogenannte „Notwegrente“, gekoppelt. Das Recht darf auch nur so ausgeübt werden, dass es den Vorderlieger nicht mehr als notwendig beeinträchtigt. Ein Notwegrecht besteht nicht, wenn sich der Hinterlieger selbst in diese Situation gebracht hat. Wenn er ein großes Grundstück geteilt und sich damit selbst den Weg abgeschnitten hat, entfällt normalerweise das Notwegrecht. Vor allem muss derjenige, der das Notwegrecht für sich in Anspruch nehmen möchte, nachweisen, dass er ausgerechnet über dieses Grundstück zu seinem Grundstück gelangen muss. Blose Bequemlichkeit ist dafür kein Maßstab. Wenn also mehrere Möglichkeiten für Notwege auch über andere Grundstücke bestehen, müsste er gegen alle potenziell verpflichteten Eigentümer der Nachbargrundstücke vorgehen. Oft empfiehlt sich deshalb die Verhandlung mit dem anderen Grundstückseigentümer zur Klärung.

Diese Situation besteht nicht für jedes Grundstück gleich, sondern ist immer individuell zu beurteilen. Das Urteil des Bundesgerichtshofs betrifft theoretisch sehr viele Grundstücke. Ob das Urteil des Bundesgerichtshofs dafür jeweils eine geeignete Lösungsmöglichkeit vorsieht, ist offen. Eine frühzeitige juristische Prüfung kann dabei eine Klärung der Situation und entsprechende Vereinbarungen vorbereiten und fördern. Ein „gefangenes Grundstück“ ist schließlich nicht wirklich nutzbar.

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